Вы заходите в только что купленную квартиру и первое время смотрите на нее довольно оптимистично. Обои, конечно, на любителя. Ламинат тоже повидал жизнь. В ванной плитка цвета, который, вероятно, был очень смелым решением где-то в 2003 году.
Кажется: переклеить стены, заменить пол, поставить новую кухню — и можно жить.
Потом снимается плинтус.
За ним обнаруживается провод. Причем куда он идет, зачем он туда идет и почему местами просто исчезает в стене — вопросы философские. Следом выясняется, что под ламинатом лежит линолеум, под линолеумом — фанера, а под фанерой начинается уже почти археология.
Вот этим ремонт квартиры на вторичном рынке и отличается от ремонта новостройки. Вы имеете дело не только со своими планами, но и с несколькими десятилетиями чужих решений. Иногда вполне разумных. Иногда таких, что хочется найти предыдущего мастера хотя бы ради одного вопроса: «Почему?»
Поэтому с чего начать ремонт вторичной квартиры? Не с выбора плитки. И даже не с демонтажа.
Сначала квартиру нужно нормально обследовать.
Вторичка сначала должна немного рассказать о себе
Главная ошибка — оценивать состояние старой квартиры по тому, что видно глазами.
Свежие обои ничего не говорят о проводке. Новый унитаз ничего не говорит о состоянии канализации. Красивый ламинат вполне способен лежать на полу с перепадом в три сантиметра. А аккуратный пластиковый короб иногда скрывает трубы, которые последний раз видели сантехника еще тогда, когда мобильный телефон был предметом роскоши.
До начала ремонта желательно пройти квартиру целиком и понять, с чем вы вообще имеете дело.
Проверить стоит:
- электропроводку и ее возраст;
- электрический щит и автоматы;
- количество существующих линий;
- состояние розеток и выключателей;
- трубы холодной и горячей воды;
- канализацию;
- стояки;
- запорные краны;
- отопление и радиаторы;
- работу вентиляции;
- окна;
- входную дверь;
- основание пола;
- стены и потолки;
- следы старых и свежих протечек;
- влажные участки;
- плесень;
- трещины;
- состояние ванной и туалета.
Особенно внимательно я бы смотрел на места, которые предыдущие владельцы почему-то очень старались закрыть.
Большой шкаф перед стеной. Панель в ванной. Короб, который явно собирали не ради красоты. Кусок свежих обоев посреди старой стены.
Возможно, там ничего интересного. А возможно, именно там квартира хранит сюжетный поворот.
Если жилье старое или состояние инженерных систем вызывает сомнения, имеет смысл еще до ремонта пригласить электрика, сантехника, а при серьезных трещинах или проблемах с конструкциями — профильного специалиста.
Да, диагностика стоит денег.
Но она обычно стоит дешевле, чем снять через полгода новую плитку ради трубы, которую можно было заменить до ремонта.
Сначала определяем масштаб ремонта
Не каждая вторичная квартира требует капитального ремонта.
Иногда хозяева заходят в вполне нормальное жилье, видят коричневые обои с цветами и решают, что здесь нужно уничтожить буквально все.
Это тоже крайность.
Условно ремонт вторичного жилья можно разделить на три варианта.
Косметический ремонт
Он подходит, когда инженерные системы находятся в хорошем состоянии, основание пола нормальное, стены не разваливаются, окна устраивают, а основные претензии относятся именно к внешнему виду.
Например:
обои морально устарели, потолок нужно освежить, несколько розеток хочется заменить, старый ламинат надоел.
В такой квартире действительно можно относительно быстро обновить отделку.
Частичный капитальный ремонт
Самый распространенный вариант.
Какие-то системы остаются, какие-то приходится менять.
Например, окна хорошие, радиаторы нормальные, стяжка живая, но электрика устарела, сантехнические трубы вызывают вопросы, а стены требуют серьезной подготовки.
Тогда бессмысленно разбирать квартиру до бетона просто из принципа. Но и клеить новые обои поверх существующих проблем тоже не стоит.
Полноценный капитальный ремонт
Он нужен, когда квартира устарела не только визуально.
Старая проводка, изношенные трубы, проблемный пол, осыпающаяся штукатурка, следы многочисленных переделок, неудобная разводка коммуникаций — здесь косметикой уже не отделаться.
Типичная ситуация: на фотографиях объявления квартира выглядела вполне прилично.
Снимаете красивые обои — находите старую штукатурку.
Открываете розетку — алюминиевую проводку.
Заглядываете под ванну — металлические трубы неизвестного возраста.
И вот косметический ремонт уже тихо собирает вещи и превращается в капитальный.
Нужно ли сразу сносить вообще всё
Нет.
Фраза «до бетона» почему-то действует на некоторых людей почти успокаивающе. Мол, сейчас уберем абсолютно всё старое и начнем новую жизнь.
Иногда это действительно правильное решение. Но не всегда.
Если стяжка ровная, прочная и не бухтит, зачем ее уничтожать?
Если пластиковые окна установлены нормально, не промерзают и вас устраивают, менять их ради самого факта ремонта странно.
Если радиаторы современные и исправные — та же история.
Хорошие вещи можно оставить.
Но есть обратная ошибка: попытаться сохранить буквально всё, потому что жалко денег.
Особенно неприятно это работает со скрытыми коммуникациями.
Допустим, старые трубы пока не текут. Хозяин решает их оставить и закрывает новой плиткой. Экономия получилась отличная — до первого ремонта трубы.
После этого оплачиваются сантехник, демонтаж, новая плитка, повторная отделка и, возможно, ремонт соседям.
Экономия получается уже менее убедительной.
Поэтому перед демонтажом составьте два списка:
что точно остается и что точно меняется.
И решение принимайте по состоянию конструкций и систем, а не по принципу «ну пока же работает».
Сначала мебель, потом розетки
До того как электрик начнет прокладывать кабели, а сантехник — переносить выводы, нужно решить, как вы будете пользоваться квартирой.
Хотя бы примерно.
Где будет стоять кровать?
Где окажется диван?
На какой стене будет телевизор?
Как расположится кухня?
Где холодильник, посудомоечная машина, духовка?
Где поставить стиральную машину?
Нужен ли кондиционер?
Будет ли рабочий стол?
Где вы будете заряжать телефоны?
Куда включать пылесос?
Нужны ли розетки возле кровати?
Только после этого нормально проектируется электрика.
Иначе появляется классическая новая квартира с новым ремонтом, в которой удлинитель красиво тянется через всю комнату.
Сначала планируется жизнь человека. Потом — коммуникации вокруг этой жизни.
Особенно полезно хотя бы схематично расставить мебель с реальными размерами. Не обязательно заказывать дорогой дизайн-проект. Даже обычный план комнаты с размерами уже позволяет избежать множества ошибок.
Например, розетка оказывается ровно за шкафом.
Выключатель — за открытой дверью.
Интернет — на противоположной от рабочего стола стене.
Розетка для холодильника — прямо за холодильником в месте, куда невозможно нормально добраться.
Все это очень легко предусмотреть до отделки и очень неприятно исправлять после нее.
С перепланировкой лучше разобраться заранее
Если планируется перенос или демонтаж стен, изменение дверных проемов, объединение помещений или заметное изменение инженерных систем, сначала нужно выяснить, допустимо ли это вообще.
Не наоборот.
Схема «сначала снесем, потом узнаем» обладает одним серьезным недостатком: стена к моменту получения ответа уже лежит на полу.
Требования к перепланировке различаются в зависимости от страны, региона, дома и типа конструкций. Поэтому юридические и технические ограничения лучше уточнять именно для конкретного объекта.
Особенно осторожно стоит относиться к несущим конструкциям, вентиляционным каналам и вмешательству в общедомовые инженерные системы.
Электрика во вторичной квартире
Электрика — одна из тех вещей, состояние которых по красивой розетке определить невозможно.
Розетку могли поменять вчера.
Провод внутри стены при этом вполне способен быть намного старше владельца квартиры.
В старом жилье необходимо выяснить хотя бы приблизительный возраст проводки, материал кабеля, состояние изоляции, схему разводки и нагрузку, на которую система была рассчитана.
Современная квартира потребляет гораздо больше электроэнергии, чем квартира несколько десятилетий назад.
Раньше набор серьезных потребителей мог состоять из холодильника, телевизора, стиральной машины и нескольких лампочек.
Сегодня добавьте:
- электрическую духовку;
- варочную панель;
- посудомоечную машину;
- бойлер;
- кондиционеры;
- микроволновку;
- чайник;
- компьютер;
- несколько телевизоров;
- сушильную машину;
- теплые полы;
- десятки зарядных устройств.
И внезапно проводка, которая честно прослужила сорок лет, должна обслуживать маленькую электростанцию.
Для мощных потребителей обычно предусматриваются отдельные линии в соответствии с проектом и требованиями электробезопасности. Сам щит тоже должен соответствовать современной нагрузке и обеспечивать необходимую защиту.
Здесь я бы точно не ориентировался на аргумент «у прошлых хозяев все работало».
У прошлых хозяев, возможно, не было половины вашей техники.
Если состояние проводки неизвестно, она старая или явно не соответствует будущей нагрузке, вопрос ее полной замены стоит рассмотреть до начала отделки.
И делать это должен квалифицированный электрик. Эксперименты с самостоятельной сборкой щита по ролику из интернета — не тот способ добавить ремонту авторский характер.
Водоснабжение и канализация
С трубами действует примерно то же правило: доступное сегодня лучше проверить сегодня.
Особенно если завтра оно будет спрятано за плиткой, коробом, мебелью или инсталляцией.
Осмотрите:
- трубы;
- соединения;
- краны;
- состояние стояков;
- места подключения сантехники;
- канализационные трубы;
- следы подтеков;
- коррозию.
Старую запорную арматуру тоже не стоит игнорировать.
Кран, который должен перекрывать воду, довольно бесполезен, если в нужный момент он не поворачивается или продолжает пропускать воду.
Если сомнительный участок трубы проходит открыто в кладовке, это одна история.
Если он через неделю окажется намертво закрыт дорогой отделкой — совсем другая.
Можно купить прекрасную испанскую плитку.
Но, когда за ней начинает течь старая труба, плитка почему-то совсем не поднимает настроение.
Что делать со старым полом
Пол во вторичной квартире иногда напоминает слоеный пирог.
Ламинат.
Подложка.
Линолеум.
Фанера.
Еще один линолеум.
А дальше уже возможны варианты.
В старых домах встречаются деревянные полы по лагам. Доски могут скрипеть, лаги — иметь повреждения, а пространство под ними иногда преподносит довольно неожиданные находки.
В других квартирах есть старая стяжка. Она может оказаться вполне крепкой, а может трескаться, бухтеть или иметь большой перепад высот.
Поэтому выбирать новое напольное покрытие желательно после проверки основания.
Не наоборот.
Понравился вам дорогой кварцвинил — отлично.
Сначала выясните, можно ли его нормально уложить на существующее основание и сколько потребуется подготовки.
Иногда после вскрытия старого покрытия решение полностью меняется.
Стены и потолок: не все кривое нужно срочно спасать
Старые стены редко отличаются идеальной геометрией.
Это нормально.
Гораздо важнее определить состояние штукатурки.
Если она держится крепко, ее часто можно сохранить и локально отремонтировать.
Если большие участки бухтят, отслаиваются или осыпаются, ситуация другая.
Отдельное развлечение — старые обои.
Начинаешь снимать один слой.
Под ним второй.
Под вторым третий.
А потом внезапно появляется газета из времени, когда нынешний хозяин квартиры еще в школу не ходил.
Кроме обоев встречается старая масляная краска, побелка, многочисленные шпаклевочные слои и следы локального ремонта.
Трещины тоже нельзя просто автоматически замазывать. Сначала желательно понять их характер и причину, особенно если они крупные, развиваются или находятся в конструктивно важных местах.
При этом выравнивать абсолютно каждую стену до почти лабораторной геометрии вовсе не обязательно.
Есть места, где точность действительно нужна:
- установка кухни;
- встроенная мебель;
- дверные проемы;
- крупноформатная плитка;
- примыкания;
- сложные дизайнерские решения.
А стена, возле которой всю жизнь будет стоять диван, вполне может не требовать нескольких лишних сантиметров дорогой штукатурки только ради идеальной цифры на уровне.
Вентиляция проверяется до кухни и ванной
Еще одна система, о которой вспоминают слишком поздно.
Вентиляционный канал нужно проверить до ремонта кухни и санузла.
Он должен работать.
Его нельзя просто закрыть шкафом, потому что шкаф оказался красивее.
Нельзя уменьшать или переделывать общедомовую вентиляцию без понимания последствий и допустимости таких изменений.
Если в квартире уже есть проблемы с влажностью, запотеванием, запахами или плесенью, вентиляция становится одним из первых пунктов диагностики.
Пытаться победить плесень исключительно хорошей краской — примерно как лечить текущую крышу новым потолком.
Сначала устраняется причина.
Окна, входная и межкомнатные двери
Если окна или входная дверь подлежат замене, лучше решить этот вопрос достаточно рано.
Замена окон связана с пылью, повреждением откосов и последующей отделкой примыканий.
Новая входная дверь тоже может потребовать работ с проемом.
Поэтому ставить их после готовых обоев и идеальных откосов — не самая удобная последовательность.
Межкомнатные двери, наоборот, обычно устанавливаются уже намного позже, когда основные грязные и влажные работы закончены, известны уровни чистовых полов и подготовлены проемы.
Иначе новый дверной блок имеет все шансы провести несколько месяцев рядом с ведрами штукатурки, мешками смеси и стремянкой.
Шансы выйти из этой истории совершенно невредимым у него не самые высокие.
Что можно оставить от старого ремонта
У ремонта вторичной квартиры нет обязательной цели уничтожить каждый предмет, к которому прикасались предыдущие хозяева.
Оставить можно многое, если оно действительно находится в хорошем состоянии.
Например:
- современные окна;
- исправные радиаторы;
- хорошую входную дверь;
- часть сантехнического оборудования;
- прочную стяжку;
- некоторые напольные покрытия;
- межкомнатные двери;
- кухонные модули;
- встроенную мебель;
- современную и правильно рассчитанную электрику.
Даже старый паркет иногда гораздо разумнее восстановить, чем заменить дешевым новым покрытием.
Но критерий должен быть один: техническое состояние и соответствие вашим задачам.
Не «жалко выбрасывать».
Если вещь придется демонтировать через год, причем уже вместе с новой отделкой, сохранение было не экономией, а переносом расхода на более неудобное время.
На чем в старой квартире лучше не экономить
Самые дорогие ошибки обычно находятся не на поверхности.
Обои можно переклеить.
Люстру заменить.
Цвет стены перекрасить.
Скрытая труба или проводка — совсем другая история.
Поэтому особенно внимательно стоит относиться к:
- электрике;
- водопроводу;
- канализации;
- гидроизоляции;
- скрытым соединениям;
- запорной арматуре;
- подготовке основания пола;
- состоянию штукатурки;
- работам, которые после ремонта окажутся закрыты чистовой отделкой.
Есть хорошее бытовое правило.
Чем сложнее будет добраться до элемента после окончания ремонта, тем внимательнее его нужно сделать сейчас.
А вот переплачивать совершенно не обязательно за каждую декоративную вещь.
Не всегда нужен самый дорогой керамогранит.
Не обязательно использовать премиальную краску там, где прекрасно справляется качественная средняя линейка.
Нет смысла покупать исключительно дорогие выключатели только из-за бренда.
И уж точно стоимость смесителя сама по себе не компенсирует плохо сделанную подводку воды.
Лучше сначала вложиться в основу, а уже оставшийся бюджет распределять на внешний вид.
Последовательность ремонта квартиры на вторичном рынке
Конкретная схема немного зависит от состояния квартиры и проекта, но общая логика примерно такая.
1. Осмотр и диагностика
Понимаем состояние конструкций и инженерных систем.
Именно здесь решается, будет ремонт косметическим или превращается в капитальный.
2. Замеры квартиры
Измеряются помещения, проемы, высоты, расположение коммуникаций.
Чем точнее исходные данные, тем меньше сюрпризов при покупке мебели и материалов.
3. Планировка
Определяем расположение мебели, техники, кухни, сантехники, освещения.
Без этого невозможно нормально спроектировать электрику и выводы коммуникаций.
4. Расчет бюджета
Считаем не только красивую отделку.
В бюджет должны войти демонтаж, вывоз мусора, черновые материалы, электрика, сантехника, доставка и другие менее эффектные статьи расходов.
5. Решение вопросов перепланировки
Все предполагаемые изменения конструкций и коммуникаций проверяются до демонтажа.
6. Демонтаж
Убирается то, что решено заменить.
Старые покрытия, ненужные конструкции, проблемная штукатурка, сантехника и другие элементы.
На этом этапе квартира часто показывает свое настоящее состояние.
7. Инженерные коммуникации
После демонтажа удобнее окончательно оценивать трассы и состояние скрытых элементов.
Прокладываются и заменяются необходимые коммуникации.
8. Электрика
Формируются линии, места розеток, выключателей, освещения и выводов под технику согласно проекту.
9. Сантехнические работы
Выполняется необходимая разводка воды и канализации, подготавливаются выводы под оборудование.
Часть электрики и сантехники вполне может выполняться параллельно, если мастера нормально координируют работу.
10. Черновые строительные работы
Восстанавливаются проемы, возводятся необходимые перегородки, выполняются другие основные строительные работы.
11. Основание пола
Ремонтируется или создается необходимое основание.
Работы зависят от конкретной конструкции пола.
12. Стены
Удаляются слабые участки, поверхности штукатурятся и выравниваются в необходимом объеме.
13. Потолок
Последовательность здесь зависит от выбранной технологии.
Натяжной потолок, например, обычно появляется значительно позже большинства черновых работ.
14. Подготовка поверхностей
Шпаклевка, шлифовка, грунтование и другие подготовительные операции.
15. Чистовая отделка
Плитка, окрашивание, обои и остальные декоративные покрытия.
Конкретная последовательность может меняться в зависимости от материалов.
16. Напольные покрытия
Укладывается ламинат, паркет, кварцвинил или другое выбранное покрытие.
Плиточные работы обычно имеют свою последовательность и могут выполняться раньше.
17. Межкомнатные двери
Когда уровни полов уже известны и основные грязные процессы завершены, можно устанавливать двери.
18. Чистовая электрика
Устанавливаются розетки, выключатели, светильники и декоративные элементы электрики.
19. Сантехническое оборудование
Монтируются смесители, раковины, унитазы и другое оборудование.
20. Мебель и техника
И наконец появляется то, ради чего вся эта история начиналась.
Кухня, шкафы, диван, кровать, техника.
И желательно без удлинителя через комнату, потому что расположение розеток мы предусмотрели еще в самом начале.
Типичные ошибки при ремонте вторички
Покупать отделочные материалы слишком рано
Увидели красивую плитку — купили.
Потом выяснилось, что ванная после выравнивания стен немного изменила размеры, дизайн поменялся, раскладка другая, а плитки теперь либо мало, либо слишком много.
Черновая стадия иногда заметно меняет исходные размеры помещений.
Начинать без плана мебели
Это почти гарантированный способ получить розетки за шкафами и выключатели в неудобных местах.
Оставлять старую проводку исключительно ради экономии
Если она современная, исправная и соответствует нагрузкам — прекрасно.
Если нет, дорогой новый ремонт вокруг нее ситуацию не улучшает.
Поменять сантехнику, но оставить сомнительные трубы
Новая раковина на старых коммуникациях выглядит красиво ровно до первой проблемы с коммуникациями.
Не проверять вентиляцию
Особенно перед ремонтом ванной и кухни.
Игнорировать влажность и плесень
Плесень сначала нужно рассматривать как симптом.
Закрасить ее проще всего.
Но если причина остается, встреча повторится.
Делать идеально ровным абсолютно всё
Иногда бюджет уходит на миллиметры стены, которых никто никогда не увидит.
Выравнивать нужно с учетом будущей отделки и мебели, а не из спортивного интереса.
Переносить розетки после отделки
Технически многое возможно.
Но штробить только что покрашенную стену — занятие, способное заметно ухудшить настроение всем участникам ремонта.
Потратить почти все деньги на внешний вид
Очень дорогая плитка плюс самая дешевая инженерная часть — сомнительный баланс.
Не оставить финансовый резерв
Вот эта ошибка на вторичном рынке особенно болезненна.
Почему вторичке нужен запас бюджета
В новостройке неожиданные расходы тоже случаются.
В старой квартире для них просто больше возможностей.
После демонтажа может выясниться, что нужно:
заменить часть труб;
ремонтировать основание пола;
полностью снимать старую штукатурку;
переделывать электрику;
восстанавливать поврежденные участки стен;
устранять последствия старой протечки;
работать с плесенью;
заменять то, что изначально планировали оставить.
Поэтому разумно предусматривать резерв хотя бы примерно в районе 10–20% от рассчитанного бюджета.
В очень старой квартире запас иногда стоит сделать больше.
Причем этот резерв лучше действительно считать резервом.
Не деньгами на телевизор.
Не будущим бюджетом на более дорогой диван.
А суммой, которая остается на случай, если под старым полом внезапно начинается отдельная история.
Если в конце ремонта резерв не понадобился — замечательно.
Еще никто особенно не расстраивался из-за того, что ремонт неожиданно оказался дешевле запланированного.
Чек-лист перед началом ремонта вторичной квартиры
Перед тем как заказывать первый контейнер для строительного мусора, полезно буквально пройти по этому списку.
- Квартира полностью осмотрена.
- Понятно состояние электропроводки.
- Проверен электрический щит.
- Определены будущие нагрузки и количество розеток.
- Проверены трубы и соединения.
- Осмотрены стояки.
- Проверена канализация.
- Проверены отопление и радиаторы.
- Проверена вентиляция.
- Осмотрены окна и входная дверь.
- Понятно состояние пола.
- Осмотрены стены и штукатурка.
- Проверены подозрительные трещины и следы протечек.
- Нет проигнорированных проблем с влажностью или плесенью.
- Есть план расстановки мебели.
- Понятно расположение техники.
- Есть схема розеток, выключателей и освещения.
- Принято решение по перепланировке.
- Составлен список того, что сохраняется.
- Составлен список демонтажа.
- Определена последовательность работ.
- Рассчитан основной бюджет.
- Оставлен финансовый резерв на неожиданности.
Если на половину пунктов пока хочется ответить «потом разберемся», значит начинать демонтаж, скорее всего, еще рано.
Так с чего начинается ремонт старой квартиры
Не с магазина плитки.
Не с цвета стен.
И даже не с человека с перфоратором, который очень убедительно говорит, что за два дня здесь все снесет.
Ремонт квартиры на вторичном рынке начинается с понимания того, что уже находится внутри этой квартиры.
В каком состоянии электрика. Какие трубы спрятаны в стенах. Что происходит с полом. Почему появилась трещина. Работает ли вентиляция. Что действительно нужно заменить, а что спокойно проживет еще много лет.
Когда все эти вопросы решены до чистовой отделки, сам ремонт становится намного предсказуемее.
А хорошие обои можно выбрать и чуть позже.
Они, в отличие от сорокалетней трубы за новой плиткой, обычно умеют подождать.
